Консультации
Относительно приобретения земли в Украине у физического лица иностранным юридическим лицом и оформления на эту землю ипотеки
Дата: 2007 год
Запрос: Относительно приобретения земли в Украине у физического лица иностранным юридическим лицом и оформления на эту землю ипотеки
Согласно части 2 статье 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.
Согласно статье 15 Закона Украины “Об ипотеке” от 2003.06.05 № 898-ІV ипотека земельных участков осуществляется согласно этому Закону. Запреты и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков, установленные Земельным кодексом Украины, являются действующими при их ипотеке.
Согласно статье 5 Закона № 898-ІV предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества. При этом для целей этого Закона недвижимое имущество включает в себя и земельные участки.
Объекты недвижимого имущества могут быть предметом ипотеки при таких условиях:
- недвижимое имущество принадлежит ипотекодатель на правах собственности;
- недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него согласно законодательству может быть обращено взыскание;
- недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено этим Законом.
Предметом ипотеки также может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодавець может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Отягощение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора.
Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его приналежностями, если другое не установлено ипотечным договором.
Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчу предмета ипотеки несет ипотекодатель, если иное не установлено ипотечным договором.
Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.
Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользование недвижимым имуществом для целей этого Закона считается недвижимым имуществом.
Согласно статье 18 Закона Украины “Об ипотеке” от 2003.06.05, № 898-ІV ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателями в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ипотечный договор должен содержать такие важные условия:
1) для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц следующую информацию:
для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физический лиц - предпринимателей;
для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;
(Согласно Таможенному кодексу Украины от 11.07.2002 N 92-IV нерезиденты это юридические лица, субъекты предпринимательской деятельности, которые не имеют статуса юридического лица (филиала, представительства и т.п.) с местонахождением за пределами Украины, которые созданы и осуществляют свою деятельность согласно законодательству иностранного государства, в том числе юридические лица и другие субъекты предпринимательской деятельности с участием юридических лиц и других субъектов предпринимательской деятельности Украины)
для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц следующую информацию:
для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физический лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей;
для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины;
2) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на правомочие, в котором установлено основное обязательство;
3) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные. При ипотеке земельного участка необходимо указать ее целевое назначение;
4) ссылка на выдачу залоговой или ее отсутствие.
В случае отсутствия в ипотечном договоре одного из указанных выше важных условий он может быть признан недействительным на основании решения суда.
Ипотечный договор может содержать другие положения, в частности, определение стоимости предмета ипотеки, ссылка на документ, который подтверждает право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, информацию об ограничении и отягощении прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки.
Ипотечный договор и договор, который обуславливает основное обязательство, могут быть оформленные в виде одного документа. Этот документ по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным в этой статье, и требованиям, установленным законом, для договора, который определяет основное обязательство.
В случае если ипотекой обеспечивается возвращение займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.
Таким образом, обретение права собственности на земельный участок иностранным юридическим лицом является возможным. При этом для заключения ипотечного договора не требуется переоформление и изготовление нового государственного акта на землю.