Консультации
Некоторые вопросы по сделкам с недвижимостью
Дата: 2005 год
Запрос: Некоторые вопросы по сделкам с недвижимостью
1. Имеет ли право субъект предпринимательской деятельности - физическое лицо купить нежилые помещения?
Согласно статье 50 Гражданского кодекса Украины (в дальнейшем - ГК) право на осуществление предпринимательской деятельности, которая не запрещена законом, имеет физическое лицо с полной гражданской дееспособностью при условии его государственной регистрации в порядке, установленном законом. Ограничение права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности устанавливаются Конституцией Украины и законом.
Гражданской дееспособностью физического лица является его способность своими действиями приобретать для себя гражданские права и самостоятельно их осуществлять, а также способность своими действиями создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их невыполнения (статья 30 ГК).
Обращаем Ваше внимание, что понятие предпринимательской деятельности определяет Хозяйственный кодекс Украины (в дальнейшем - ХК), устанавливая, что это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, которая осуществляется субъектами хозяйствования (предпринимателями) с целью достижения экономических и социальных результатов и получение прибыли (статья 42 ХК).
Общими основами гражданского законодательства (статья 3 ГК) и статьей 43 ХК гарантируется принцип свободы предпринимательской деятельности, который состоит в самостоятельном и без ограничений осуществлении любой предпринимательской деятельности, которая не запрещена законом.
Статья 51 ГК устанавливает, что к предпринимательской деятельности физических лиц применяются нормативно-правовые акты, которые регулируют предпринимательскую деятельность юридических лиц, если другое не установлено законом или не вытекает из сути отношений.
Субъекты предпринимательской деятельности заключают договора, руководствуясь действующим законодательством Украины. Лицо, которое заключает договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности, а сам договор должен совершаться в форме, установленной законом. Согласно статье 657 ГК договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Никаких ограничений, специальных разрешений или лицензий относительно покупки субъектами предпринимательской деятельности - физическими лицами (в дальнейшем - СПД) нежилых помещений не установлены.
Таким образом, СПД, зарегистрированный в установленном порядке, может приобрести нежилые помещения с соблюдением установленной законодательтсвом формы договора купли-продажи недвижимого имущества.
2. Имеет ли субъект предпринимательской деятельности - физическое лицо право получения ипотечного кредита?
Согласно статье 1 Закона Украины "Об ипотеке" №898 с 05.06.2003 года (в дальнейшем - Закон №898) "ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом".
Согласно статье 2 Закона №898 законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, этого Закона и других нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.
Действующее законодательство Украины не устанавливает никаких ограничений прав СПД относительно заключения ипотечного договора.
3. Какие налоги возникают у субъекта предпринимательской деятельности - физического лица во время приобретения нежилых помещений на сумму 7 000, 00 тыс. грн.?
Возникновение у СПД налоговых обязательств в связи с осуществлением предпринимательской деятельности будет зависеть от того, какая система налогообложения была им избрана, ведь его деятельность может облагаться налогами как по общей системе налогообложения, так и выбрать упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности.
Указ Президента Украины "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства" №727/98 с 03.07.1998 года (в дальнейшем - Указ №727) устанавливает, что упрощенная система налогообложения, учета и отчетности вводится для физических лиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без создания юридического лица и в трудовых отношениях с которыми, включая членов их семей, на протяжении года находится не более 10 лиц и объем выручки которых от реализации продукции (товаров, работ, услуг) за год не превышает 500 тыс. гривен.
Ставка единого налога для СПД устанавливается местными советами по месту их государственной регистрации в зависимости от вида деятельности и не может составлять меньше 20 гривен и больше 200 гривен на месяц.
Выручкой от реализации продукции (товаров, работ, услуг) считается сумма, фактически полученная СПД на расчетный счет или (и) в кассу за осуществление операций по продаже продукции (товаров, работ, услуг).
Таким образом, в случае избрания СПД упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности согласно Указу №727, операция по приобретению нежилых помещений не вызовет каких-либо дополнительных налоговых обязательств.
Одновременно, обращаем Ваше внимание на то, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи нежилых помещений повлечет за собой расходы на такое удостоверение в размере 1% от суммы договора (Декрет КМУ "О государственной пошлине" № 7-93 от 21.01.1993 года), а также уплату 1% от суммы договора на счет соответствующего управления пенсионного фонда (Закон Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование" №400/97 с 26.06.1997 года).
4. Имеет ли право субъект предпринимательской деятельности - физическое лицо продать нежилые помещения юридическому лицу?
Действующим законодательством Украины не установлены никакие ограничения прав СПД относительно продажи нежилых помещений юридическому лицу.
При анализе операции, относительно налоговых аспектов, необходимо учитывать то, на какой системе налогообложения находится СПД.
Единый налог. Как было указано в п.3 настоящего заключения, объем выручки от реализации продукции (товаров, работ, услуг) СПД за год не может превышать 500 тыс. гривен.
Выручкой от реализации продукции (товаров, работ, услуг) считается сумма, фактически полученная СПД на текущий счет или (и) в кассу за осуществление операций по продаже продукции (товаров, работ, услуг), но в случае осуществления операции по продаже основных фондов, к которым относятся нежилые помещения, выручкой от реализации считается разница между суммой, полученной от реализации этих фондов, и их остаточной стоимостью на момент продажи.
Итак, если СПД, который избрал упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, осуществляет продажу основных фондов дополнительные налоговые последствия у него будут отсутствовать.
В случае, если выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг) за год будет превышать 500 тыс. гривен, плательщик единого налога должен перейти на общую систему налогообложения, учета и отчетности.
Общая система налогообложения. В случае продажи нежилых помещений налоговые обязательства СПД, который избрал общую систему налогообложения, будут определяться в соответствии с положениями пункту 11.2. статьи 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" № 889 с 22.05.2003 года (в дальнейшем - Закон №889), которая вступает согласно подпункта 22.1.5. пункта 22.1. статьи 22 Закона в силу с 01 января 2006 года.
Прибыль, полученная налогоплательщиком от продажи не чаще одного раза в год на протяжении отчетного налогового года дома, квартиры или комнаты, облагается налогами по ставке, определенной пунктом 7.1 статьи 7 этого Закона №889 (13 процентов, а с 01 января 2007 года - 15 процентов).
Указанная прибыль рассчитывается как положительная разница между доходом, полученным вследствие продажи такого объекта недвижимости, и расходами, понесенными на его приобретение (строительство), уменьшенная на 10 процентов в расчете за каждый год владения такой недвижимостью, начиная из второго календарного года, следующего за годом приобретения права собственности на такую недвижимость.
Кроме того, обращаем Ваше внимание, что для целей определения прибыли по пункту 11.2. статьи 11 Закона №889:
"доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно законодательству;
расходы на приобретение такого объекта недвижимости - указанные в нотариально удостоверенном договоре…".
5. Возможен ли единый налог для субъекта предпринимательской деятельности - физического лица в разрезе рассмотрения этой сделки (предполагается доход в виде арендной платы для погашения кредита)?
Учитывая указанные выше положения действующего законодательства Украины основания для невозможности использования упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности при осуществлении операции купли-продажи нежилых помещений у СПД отсутствуют.
В случае, если в дальнейшем СПД решит оформить договор найма приобретенной недвижимости с целью получения дохода в качестве арендной платы, ему нужно учитывать следующее.
Согласно статье 759 ГК по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статья 793 ГК устанавливает письменную форму для договора найма здания или другого капитального сооружения, а также предусматривает его нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, в случае, если он заключается сроком на один год и больше. Плата, которая определяется нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за его использование и платы за пользование земельным участком.
Таким образом, если СПД, который находится на упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности, передал в наем нежилые помещения и получает выручку от реализации арендных услуг, он должен исходить из того, что общая сумма выручки за год, т.е. включая выручку от других видов деятельности, не должна превышать 500 тыс. грн.
6. Возможно ли получение денег для оплаты покупки в виде перевода денег от нерезидента-физического лица (страны Европы и СНГ от родственника, жены)?
В случае, если этот перевод будет осуществлен на текущий счет СПД, который избрал упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, необходимо будет заключить соответствующий договор, после чего вся сумма денежных средств будет считаться доходом (безвозмездно полученные средства, подарок и т. д.) и СПД превысит установленный Указом №727 годовой объем выручки (500 тыс. грн.).
Налоговые последствия этой ситуации на данный момент расматриваются неоднозначно. По одному мнению полученные денежные средства свыше 500 тыс. грн. нужно будет облагать налогами по общему правилу для физических лиц (ставка налога 26%, пояснения см. ниже). По иному мнению, учитывая то, что превышение годового объема выручки происходит одномоментно, уплата налога от суммы свыше 500 тыс. грн. производиться не должна. В любом случае СПД, начиная со следующего отчетного периода (квартала), обязан будет перейти на общую систему налогообложения.
Учитывая неоднозначное трактование положений действующего законодательства Украины и во избежание негативных последствий, рекомендуем направить запрос и получить офицыиальное налоговое разъяснение от Государственной налоговой администрации Украины.
Согласно подпункту 4.4.2 пункта 4.4. статьи 4 Закона Украины "О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами" №2181 от 21.12.2000 года "налоговое разъяснение является обнародованием официального мнения отдельных положений налогового законодательства контролирующими органами в пределах их компетенции, которое используется при обосновании их решений во время проведения апелляционных процедур. Налоговыми разъяснениями считаются любые ответы контролирующего органа на запросы заинтересованных лиц по вопросам налогообложения. Налоговое разъяснение, предоставленное контролирующим органом высшего уровня, имеет приоритет над налоговыми разъяснениями подчиненных ему контролирующих органов. Налоговое разъяснение центрального налогового органа имеет приоритет над налоговыми разъяснениями, выданными другими контролирующими органами. Налоговое разъяснение не имеет силы нормативно-правового акта;
не может быть привлечен к ответственности налогоплательщик, который действовал согласно предоставленному ему налогового разъяснения (при отсутствии налоговых разъяснений по этому вопросу, которые имеют приоритет) или обобщающего налогового разъяснения, только на основании того, что в дальнейшему такое налоговое разъяснение или обобщающее налоговое разъяснение было изменено или упразднено, или предоставлено новое налоговое разъяснение такому налогоплательщику или обобщающее налоговое разъяснение, которое противоречит предыдущему, которое не было упразднено (отозвано). При этом при оценке доказательств судом, предоставленных органом взыскания, налоговые разъяснения не имеют приоритета над другими доказательствами или другими экспертными оценками".
В этой ситуации, во избежание потери СПД статуса плательщика единого налога, можно осуществлять данный перевод на личный банковский счет физического лица (в последующем физическое лицо будет иметь право использовать полученные таким образом денежные средства для покупки от имени СПД нежилых помещений).
Согласно п. 1.4. статьи 1 Закона №889 иностранный доход - это доход, отличный от дохода с источником его происхождения из территории Украины, который определен п. 1.3. статьи 1 Закона №889.
Согласно п. 3.3. статьи 3 Закона №889 при начислении доходов в виде валютных ценностей или других активов, стоимость которых выражена в иностранной валюте или международных расчетных единицах, такая стоимость пересчитывается в гривне по валютному (обменному) курсу Национального банка Украины, действующему на момент получения таких доходов.
Статьей 9 Закона №889 установлены определенные правила налогообложения иностранных доходов. В частности, если источник выплат любых налогооблагаемых доходов является иностранным, то сумма такого дохода включается в состав общего годового налогооблагаемого дохода налогоплательщика - их получателя, который обязан подать годовую налоговую декларацию.
Безвозмездное получение денежных средств в виде перевода от нерезидента-физического лица будет расцениваться как получение подарка, а соответственно налогообложение такого дохода будет осуществляться по статье 14 Закона №889.
Учитывая то, что п. 14.1. статьи 14 Закона №889 устанавливает, что средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг, подаренные налогоплательщику, облагаются налогами по правилам, установленными этим Законом для налогообложения наследства, налогообложение необходимо производить по правилам статьи 13 Закона №889.
Подпункт 13.2.3. пункта 13.2. статьи 13 Закона №889 определяет, что при получении наследства любым наследником от наследодателя-нерезидента оно облагается по ставке налога, определенной пунктом 7.3 статьи 7 этого Закона, к любому объекту наследства.
Ставка налога, определенная пунктом 7.3 статьи 7 Закона №889, составляет двойной размер ставки, определенной пунктом 7.1 этой статьи, т.е. 30 процентов от объекта налогообложения.
Учитывая то, что согласно п. 22.3. статьи 22 начиная с 1 января 2004 года и до 31 декабря 2006 года ставка налога, определенная пунктом 7.1 статьи 7 этого Закона, устанавливается в размере 13 процентов от объекта налогообложения, до конца 2006 года ставка налога, определенная пунктом 7.3 статьи 7 этого Закона, будет составлять 26 процентов от объекта налогообложения.
Кроме того, считаем необходимым отметить, что согласно статье 17 Закона №889 лицом, ответственным за начисление, содержание и уплату (перечисление) налога в бюджет из иностранных доходов, является налогоплательщик, получатель таких доходов.
Таким образом, в случае безвозмездного получения денежных средств в виде подарка от нерезидента-физического лица, будет применяться ставка налога в размере 26 процентов от объекта налогообложения, определенного согласно закону.